商铺租赁闹纠纷

法官调判促腾退

腾退商铺，交付钥匙

日前，黄州区人民法院法官余晓利，书记员汪贝妮顶着炎炎烈日到湖北某房地产公司一商铺，现场督促商户王某腾退租赁的商铺并移交钥匙，该公司向王某退还了王某交纳的保证金。

疫情以来，黄州区人民法院先后受理了8件湖北某房地产公司诉商铺承租方租赁合同纠纷，该公司诉请法院判令承租人立即腾退商铺并支付所欠租金、违约金及诉讼费。

 据悉，2016年该房地产公司授权的某物业公司分别与40多位承租人签订了商铺租赁合同。合同约定：租期为3年，每年免半年租金，如承租方不再使用出租的房屋后不得破坏己装修固定的设施，承租方若拖欠租金按3个月租金的金额承担违约责任，出租方有权提前终止合同，承租方接到终止租赁合同通知时应按终止期限无条件退出等内容。合同还对续租等内容进行了约定。

合同订立后，承租人支付了第1年半年的租金及保证金。2017年10月18日，该物业公司因故将租赁合同中的权利义务转让给该房地产公司承继，并联合向承租人下发转让的通知。2018年12月28日，该房地产公司向承租人下发邮寄了提前终止合同通知书，称因承租人拖欠租金，该公司有权提前终止合同，请承租人接通知后十日内退出租赁的商铺。承租人称该房地产公司未兑现出租三年及续租的承诺，经常消防整改影响正常经营；在租期内将商铺出售给他人，侵犯了其优先购买权；双方对装修部分如何处理，在合同中约定不明，承租人装修投入大存在装修损失及相关经营损失。因协商无果，承租人既未支付租金，又不腾退商铺，商铺所有权人亦不能按时使用收益。

由于承租人和商铺所有权人近百人，为避免引发群体性纠纷，进一步维护社会和谐稳定。案件审理中，黄州区人民法院党组书记、院长兰建安多次听取承办法官对案件审理进展情况的汇报。他强调，“要充分考虑类案的社会影响，当判则判，当调则调，努力实现社会效果与法律效果的统一。”

承办法官余晓利说：“既要维护社会稳定，又要给未被起诉的承租人以指引，调解不是和稀泥，要引导社会公众增强规则意识。”法官李宝红应声道，“让守法者不用为他人过错买单。”两位法官审判理念高度统一，接下来就是一件案件一件案件地做当事人工作，力争各个击破。

他们一方面对房地产公司释法析理，告知其在出售商铺时承租人依法享有优先购买权；虽然合同没有约定装修的损失，但是承租人对于装修投入多少是考虑到约定租期三年以及可能续租的因素，从公平的角度劝说该公司放弃要求租金及违约金的诉请。对于不愿再继续承租的当事人，要求其依法主动采取措施防止损失的扩大，尽快腾退商铺。对于有意愿继续承租的当事人，法官主动联系商铺所有权人，力争促成承租人与商铺所有权人订立租赁合同。

本次起诉的8件案件中，判决2件，达成和解撤回起诉6件，部分承租人已腾退了商铺并交付了钥匙，纠纷得到了圆满化解。

法官说法：

签订房屋租赁合同时，租赁双方应对装修部分如何处理进行约定。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及第十一条规定:

第十条  “承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”

第十一条  “承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”

责编：区融媒体中心 童益

（作者：陈星)