物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。住在小区里，你需要了解这些法律知识：

1.房屋出现质量问题怎么办？

（1）不论是否在保修期内，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

（2）在保修期内，保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。

法律依据：国务院《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”《建筑法》第六十条第二款规定：“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”

（3）过了保修期，可自行维修，亦可通过质检追究责任。在过了保修期的情况下，则是根据物业的产权性质来判断，若发生在单个业主家中，属于业主的专有部分，业主可通过自行聘请维修人员或要求物管方提供特约服务来对其进行维修，费用由业主自行承担；如果发生在房屋的共有部分，则可要求物管方对其进行维修，费用由相应业主按各自拥有的权属份额共同承担，涉及大修、中修、更新、改造的，还需由相应业主申请使用已建立的房屋专项维修资金。

法律依据：建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》中规定“建设单位（含开发企业，下同）是住宅工程质量的第一责任者，对建设的住宅工程的质量全面负责。”因此，开发商首先要对房屋质量负责。

2.业主或物业服务公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备?

业主不可以擅自利用。但是物业服务公司根据服务合同约定，从业主利益出发可以视情况利用。

法律依据：《物业管理条例》第二十七条规定:业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。

《物业管理条例》第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务公司的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”从本规定可知，（1）业主利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得有利害关系的业主、业主大会及物业服务公司的同意，并应办理法定手续，如出租房屋应到当地房地产主管部门办理登记手续，悬挂广告应到市场监督部门和城管部门办理广告批准手续等。（2）物业服务公司利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得有利害关系的业主及业主大会的同意。（3）利用物业共用部位、共用设施进行经营所得的收益，应首先用于补充专项维修资金，以更好地服务于全体业主和物业使用人；另外，该项收益也可以按照业主大会的决定使用，在不违法的前提下，法律充分尊重所有权人的选择权。

3.占用物业管理区域内的道路、消防通道等有什么规定？

任何单位和个人不得占与用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要占用、挖掘道路、场地的， 应当与业主委员会签订协议，并在约定的期限内恢复原状。

法律依据：根据《中华人民共和国消防法》第六十条规定：单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款：

（一）消防设施、器材或者消防安全标志的配置、设置不符合国家标准、行业标准，或者未保持完好有效的；

（二）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的；

（三）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的；

（四）埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的；

（五）占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的；

（六）人员密集场所在门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物的；

（七）对火灾隐患经公安机关消防机构通知后不及时采取措施消除的。

个人有前款第二项、第三项、第四项、第五项行为之一的，处警告或者五百元以下罚款。

有本条第一款第三项、第四项、第五项、第六项行为，经责令改正拒不改正的，强制执行，所需费用由违法行为人承担。

4.小区噪音扰民怎么办？物业服务公司有无义务制止？

物业服务公司和业主委员会对小区噪声扰民的行为，有权依照法律法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害。根据声音的大小来判断，如果达到噪音级别，可以报警处理。

法律依据：《中华人民共和国物权法》第八十三条规定：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

《中华人民共和国环境噪声污染防治法》第五十八条规定：违反本法规定，有下列行为之一的，由公安机关给予警告，可以并处罚款：

（一）在城市市区噪声敏感建筑物集中区域内使用高音广播喇叭；

（二）违反当地公安机关的规定，在城市市区街道、广场、公园等公共场所组织娱乐、集会等活动，使用音响器材，产生干扰周围生活环境的过大音量的；

（三）未按本法第四十六条和第四十七条规定采取措施，从家庭室内发出严重干扰周围居民生活的环境噪声的。

5.小区乱搭乱建怎么处理？

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。在当事人始终拒绝拆除违章搭建的情况下，完全可以起诉至法院要求拆除该违章建筑。

法律依据：《中华人民共和国物权法》第八十三条规定：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（1）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（2）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（3）违反规定进行房屋装饰装修；（4）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

6.小区地面停车位和地下停车位属于谁？

地上占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于全体业主共有；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

住宅小区地下停车位的产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，住宅小区地下停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。也就是住宅小区地下停车位的产权应由小区的业主共同享有，开发商或物业服务公司是无权擅自处分的。在征得业主大会同意后，开发商或物业服务公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补物业管理费用开支。同时，停车位使用人必须向提供看管服务的物业服务公司交纳看管费用。

然而，从全国范围内来看，也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，即按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个宗地上的建筑面积。因此，该种停车位可拥有独立的产权。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。

法律依据：《物权法》第七十三条规定:建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。　　

第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。　　

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。　　

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

7.小区地上停车位出租合法吗？小区露天停车位属于谁？

小区地上停车位出租是否合法需要分以下几种情况讨论：

（1）开发商自建的小区地上停车位，并且取得车位、车库或用地产权，是可委托物业服务公司租售车位，这种停车位出租是合法的，拥有产权的车位产权期限为70年，也就是说在70年内可自行出租盈利。

（2）小区地上公摊车位，这是一种已纳入公摊面积建设的车位，譬如小区露天停车位，是归业主们共同所有，这种停车位不能出售产权，但业主们可共同协商对外出租车位获取盈利。

（3）对于人防工程规划内的人防车位，车位产权归国家所有，不可出售。而按照《物权法》和《人民防空法》中“谁投资，谁受益”原则，投资一方可以出租人防车位的使用权，使用年限不超过20年。

法律依据：《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。　　

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。　　

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有

8.开发商收取业主房屋办证费用未予办证，怎么处理？

开发商的行为已经违反了当初签订的购房协议，业主在协商无果后，应及时提起诉讼，维护合法权益。

法律依据：《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《商品房销售管理办法》第三十四条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

9.业主委员会何时成立？程序如何？

《湖北省物业服务和管理条例》第十九条规定： 一个物业区域成立一个业主大会，业主大会由物业区域内全体业主组成。业主人数超过三百人的物业区域可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责，业主代表的产生方式由业主大会决定。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第二十条规定：符合下列条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开物业区域内首次业主大会会议:（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的；（二）交付的房屋套数达到总套数百分之五十的；（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。

首次业主大会会议的筹备经费根据物业区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担；老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由县级人民政府承担。

10.业主委员会有那些主要职责?

业主委员会应当履行下列职责：

(一)执行业主大会的决定和决议；

(二)召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告工作并在物业区域内显着位置公布，接受业主询问；

(三)根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务活动中的相关问题；

(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

(六)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

(七)根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的分配、使用管理，并公布经营所得收益情况；

(八)配合街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设等工作；

(九)法律、法规或者管理规约规定的其他职责。

业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数同意。

法律依据：《湖北省物业管理条例》第二十八条

11.对业委会成员履责不满意怎么办？

业主委员会委员不得有下列行为：(一)不履行委员职责;(二)挪用、侵占业主共有财产；(三)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；(五)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；(六)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动；(七)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会委员违反前款规定的，由业主大会决定终止其委员资格;损害其他业主合法权益的，依法承担相应的法律责任。

如果要罢免不履行职责的业主委员会委员，必须由业主委员会或20%以上的业主提议且认为提议符合《业主大会议事规则》事由，由业主委员会主持召开业主大会临时会议通过投票决定。

法律依据：《湖北省物业管理条例》第二十九条

12.利用物业设广告等经营性设施，有什么规定?

利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的，应当与业主委员会签定协议，并支付设置费用。

法律依据：《物业管理条例》第五十四条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

13.小区共有部分所产生的收益属于谁？

共有部分在物业服务公司物业管理(包括前期物业管理)期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务公司对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。

法律依据：《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。

14.物业收支情况是否需要公示？

需要。

法律依据：《湖北省物业管理条例》第三十八条规定：物业服务公司应当将下列信息在物业区域内显著位置公示：(一)物业服务公司的资质证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；(三)电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；(四)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、住宅专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况；(五)物业区域内停车位、车库的销售、出租、分配以及使用情况；(六)房屋修缮、装饰装修以及使用过程中的结构变动等安全事项；(七)其他应当公示的信息。

业主对公示内容有异议的，物业服务公司应当答复。

15.常见的物业管理费纠纷问答

(1)业主可以无理拒绝交费吗？答案：不能，对于业主无理拒绝交费情形的，在诉讼中，法院会判令业主按照合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任。

(2)以不居住、未使用为由可以拒交物业费或其他费用吗？

答案：不能。物业服务公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由不交物业费的，人民法院不予支持。

(3)物业服务质量不合格，可以拒交物业费吗？

答案：不能拒交，关键看合同约定和法律法规政策文件的约定，法院可以依法予以减免。

(4)以被盗、跑水，物品损坏等由可以拒交物业费吗？

答案：关键看物业服务公司是否有过错，物业服务公司如何承担举证责任，需明确是侵权纠纷还是合同纠纷。

(5)以物业服务公司收费不实，可以拒交物业费吗？

答案：物业收费不实，法院判决据实收费。

(6)以人身，财产受到损失，可以拒交物业费吗？

答案：如果在业主人身、财产受到损失的过程中，物业负有过失责任，可以适当减免物业费，但必须通过诉讼提出。

(7)因公共费用分摊不合理，可以拒交物业费吗？

答案：对于因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷，一般情况下按照政府主管部门的有关规定，在合理确定各个业主应分摊费用的基础上，判令相关业主支付其应分摊的物业管理费用和维修费用。

(8)因未签订书面合同，可以拒交物业费吗？

答案：不可以。业主事实上享受了物业管理服务并因此受惠的，这在业主与物业服务公司间已构成事实上物业管理关系。法院会根据公平合理、诚实信用原则，参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准判决业主交纳相应的物业服务费用。

(9)房产流转中原业主欠物业费怎么办？

答案：原业主承担以前拖欠费用，新业主承担购买后的费用。如果没有办理物业交割手续，不影响承担责任。

(10)拖欠物业费还要支付违约金吗？

答案： 按时足额交纳物业费，是业主接受服务后应当履行的合同义务，接收房屋之日起就应支付物业费。否则，既违反物业服务合同约定，侵犯物业服务企业合法权益，又损害其他大多数业主的利益。

《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。

因此，如果物业公司与建设单位签订的前期物业服务合同对违约金有约定，业主不按时足额交纳物业费需要支付违约金。

责编：区融媒体中心 舒娅彤